Πλειστηριασμός ακινήτου: Μύθοι και Αλήθειες
Γράφει η Δικηγόρος Παρ’Αρείω Πάγω Αναστασία Χρ. Μήλιου
Είναι γεγονός ότι το τελευταίο διάστημα η πρώτη κατοικία δεν προστατεύεται πλέον και οι πλειστηριασμοί έχουν μπει για τα καλά στην ζωή μας.
Η απειλή της απώλειας της ακίνητης περιουσίας μας είναι πιο ορατή και πιο πραγματική από ποτέ.
Οι διαδικασίες για να «βγει» ένα σπίτι σε πλειστηριασμό έχουν απλοποιηθεί και επιταχυνθεί με την νομοθεσία και τις τροποποιήσεις στην διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας να ενισχύουν τους δανειστές έναντι των οφειλετών.
Οι τροποποιήσεις αυτές έχουν ξεκινήσει εδώ και τρία χρόνια περίπου. Πρώτη και βασικότερη απώλεια των οφειλετών ήταν η κατάργηση της δυνατότητας αίτησης αναστολής κατά την έναρξη της αναγκαστικής εκτέλεσης. Πρακτικά σήμαινε ότι ο οφειλέτης όταν λάμβανε ειδοποίηση ότι ξεκινάει η κατάσχεση της περιουσίας του, μπορούσε να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει την αναστολή μέχρι να κριθεί το ένδικο μέσο που είχε ασκήσει κατά της εκτέλεσης.
Αυτή η δυνατότητα δεν υπάρχει πλέον. Τα όπλα τα δανειοληπτών μειώνονται και τα υπάρχοντα αποδυναμώνονται με τους νέους νόμους και την ηλεκτρονική διαδικασία πλειστηριασμού.
Από την άλλη οι εισπρακτικές εταιρείες και όσοι προσπαθούν να πιέσουν τους δανειολήπτες να ρυθμίσουν τις οφειλές τους με ασύμφορες για εκείνους νέες δανειακές συμβάσεις που ονομάζονται ρυθμίσεις, χρησιμοποιούν την καραμέλα του πλειστηριασμού, απειλώντας ότι αυτό θα γίνει την επόμενη μέρα.
Δεν είναι έτσι τα πράγματα φυσικά.
Για να φτάσει ένα ακίνητο σε πλειστηριασμό πρέπει ακόμα και η τράπεζα ή εισπρακτική ή το fund να ακολουθήσει κάποια υποχρεωτικά βήματα.
Πρώτον: πρέπει να γίνει καταγγελία του δανείου
Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να λάβουμε ένα εξώδικο που θα μας κοινοποιήσει ένας δικαστικός επιμελητής. Το εξώδικο αυτό θα λέει το ποσό της οφειλής μας ότι το δάνειο καταγγέλλεται και ότι θα πρέπει να πληρώσουμε άμεσα το συνολικό ποσό της οφειλής.
Στο εξώδικο αυτό μπορούμε να απαντήσουμε με δικό μας εξώδικο και να αμφισβητήσουμε την εγκυρότητα της καταγγελίας εφόσον αυτό γίνει έγκαιρα και στον χρόνο που ορίζει η δανειακή μας σύμβαση για την αμφισβήτηση της καταγγελίας ή των οφειλόμενων ποσών.
Δεύτερον: πρέπει να εκδοθεί και επιδοθεί σε μας Δγη Πληρωμής
Η δγη πληρωμής είναι δικαστική απόφαση εκτελεστή και σηματοδοτεί την έναρξη της διαδικασίας για την αναγκαστική εκτέλεση. ¨Όταν δε συνοδεύεται από επιταγή προς πληρωμή τότε ξεκινάει και η αναγκαστική εκτέλεση.
Εφόσον μας επιδοθεί δγη πληρωμής και ανεξάρτητα του αν θέλουμε να ρυθμίσουμε την οφειλή μας ή όχι, θα πρέπει να ασκήσουμε ανακοπή. Και τούτο διότι αν χάσουμε την σύντομη προθεσμία των 15 ημέρων για την ανακοπή, πρακτικά θα έχουμε αποδεχθεί ως ελάχιστη οφειλή μας αυτή που αναφέρεται στην Δγη Πληρωμής επιπλέον τόκων, εξόδων, αμοιβών δικηγόρων κ.τ.λ. Δεν θα έχουμε κανένα δικαίωμα στο μέλλον να αμφισβητήσουμε την οφειλή, τους όρους της δανειακής σύμβασης, ακυρότητες αυτής, καταχρηστικότητα της τράπεζας και πολλά άλλα.
Το δεύτερο βασικό είναι ότι μόνο τότε σε εκείνο το στάδιο της διαδικασίας μπορούμε πλέον να ασκήσουμε αίτηση αναστολής. Άρα αμα δεν ασκήσουμε τότε ανακοπή δεν θα μπορούμε σε κανένα άλλο χρονικό σημείο να ασκήσουμε και αίτηση αναστολής.
Πρέπει επομένως να αξιοποιήσουμε στο έπακρο την ελάχιστη προθεσμία των 15 ημερών που μας δίνεται από το νόμο, ώστε να ασκήσουμε και να εκμεταλλευθούμε τα λιγοστά μας όπλα και δικονομικά δικαιώματα.
Πρακτικά και αν μιλάμε για διαδικασία στα δικαστήρια Αθηνών, η ανακοπή μας θα συζητηθεί το 2027 οπότε ναι, θα πρέπει να εξασφαλίσουμε ότι μέχρι τότε θα έχουμε αναστολή εκτέλεσης όχι μόνο για να αποφύγουμε τον πλειστηριασμό αλλά γιατί αυτό μας δίνει και ένα έξτρα διαπραγματευτικό χαρτί με τον δανειστή μας.
Άλλο ο δανειστής να ξέρει ότι δεν μπορεί να κατασχέσει μέχρι το 207 για παράδειγμα και άλλο να ξέρει ότι μπορεί να το κάνει ανά πάσα στιγμή.
Τρίτον: Κοινοποιείται κατασχετήρια έκθεση με το ακίνητο, την αξία του και την ημερομηνία πρώτου πλειστηριασμού
Όταν φτάσουμε στο στάδιο αυτό τότε ναι, μπορούμε να πούμε ότι ο κίνδυνος απώλειας της περιουσίας μας είναι ορατός. Και εδώ υπάρχουν ανακοπές που μπορούμε να κάνουμε όμως με τις ανακοπές αυτές μπορούμε μόνο να ακυρώσουμε τον συγκεκριμένο πλειστηριασμό και όχι την εκποίηση του ακινητου μας γενικά. Ουσιαστικά αν πετύχουμε κάτι αυτό είναι να κερδίσουμε χρόνο.
Από εδώ και πέρα ό,τι και αν κάνουμε αφορά μόνο την εκτέλεση και την διόρθωση της διαδικασίας της που σημαίνει ότι ο δανειστής μπορεί να επανέλθει εκ νέου για να βγάλει το σπίτι μας σε πλειστηριασμό.
Τι πρέπει να κάνουμε: Γενικά σε όλα τα βήματα πρέπει να συμβουλευόμαστε έγκαιρα δικηγόρο για να μας καθοδηγεί και να ασκήσει τα δικονομικά μέσα που προβλέπονται ώστε να προστατεύσει την περιουσία μας αλλά και να κερδίσει χρόνο διαπραγμάτευσης σε περίπτωση που αυτό επιθυμουμε.
Ακόμα και σε περίπτωση που ο δανειστής μας μας προτείνει κάποια ρύθμιση και εφόσον δεν είμαστε εξοικειωμένοι με τους τραπεζικούς όρους, είναι αναγκαίο να απευθυνθούμε σε δικηγόρο ώστε να αναλάβει αυτός την διαπραγματευση με τον πιστωτή μας ή έστω και να μας συνοδεύσει κατά την υπογραφή της ρυθμισης ώστε να την διαβάσει και να μας την εξηγήσει.
Πρέπει δε να γίνει σαφές ότι δεν είναι ντροπή ούτε απαγορεύεται να υπαναχωρήσουμε από την υπογραφή της ρύθμισης εφόσον δεν είχαμε κατανοήσει πλήρως το περιεχόμενο αυτής ή αν η ρύθμιση που μας προτείνεται εν τέλει δεν είναι βιώσιμη για μας.
Σκοπός όταβ υπογράφουμε μια ρύθμιση δανείου, είναι αυτή να είναι βιώσιμη, δηλαδη να μπορέσουμε να την φέρουμε εις πέρας ώστε να εξοφλήσουμε την οφειλή μας. Η τακτική «ρυθμιση στην ρύθμιση», μόνο τους πιστωτές εξυπηρετεί, καθ’ότι αυξάνουν την οφειλή επιμηκύνουν τον χρόνο αποπληρωμής και διαιωνίζουν την οφειλή.
Προσοχή λοιπόν: Παντα υπογράφουμε εφόσον μας συμφέρει και όχι με την σκέψη ότι είναι κάτι προσωρινό, και σε ένα -δύο χρόνια βλέπουμε… Όχι, πρέπει να υπογράφουμε ρυθμισεις που μπορούμε να εξυπηρετήσουμε μέχρι τέλους.
ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΧΡ. ΜΗΛΙΟΥ
ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΠΑΡ’ΑΡΕΙΩ ΠΑΓΩ
Λεωφ. Μεσογείων 403, Αγία Παρασκευή
Τηλ. 6945-028153, 213-0338950
e-mail: natmil@otenet.gr, info@legalaction.gr
www.legalaction.gr, fb: Αναστασία Μήλιου
