Ντόμινο σε τεκμήρια και άλλους 19 φόρους – Νέες αντικειμενικές: Ποδαρικό με αυξήσεις «φωτιά»

[vc_row][vc_column][vc_single_image image=”155295″ img_size=”full”][vc_column_text]Ποδαρικό με εκτίναξη τιμών και άλμα στις φορολογικές αξίες των ακινήτων φέρνει το 2022 η ένταξη για πρώτη φορά 3.500 νέων περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα. Η αύξηση της αξίας των ακινήτων θα ανεβάσει συνολικά 20 φόρους και τέλη, όπως τον ΕΝΦΙΑ και τους φόρους μεταβίβασης που βαρύνουν τα ακίνητα.

Ειδικότερα, από τις παρεμβάσεις επέρχονται αυξήσεις σε 7.634 περιοχές-ζώνες ή στο 52% (οι 6.105 είναι ήδη ενταγμένες στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών και οι υπόλοιπες 1.529 εντάχθηκαν για πρώτη φορά). Σε 2.860 ζώνες (ή 21% του συνόλου) επήλθε μείωση των τιμών, ενώ αμετάβλητες έμειναν οι αντικειμενικές αξίες σε 2.729 ζώνες ή στο 27%.

Εως και 40% αναμένεται να αυξηθούν από 1-1-2022 τα τεκμήρια στις περιπτώσεις των κατοικιών που βρίσκονται σε περιοχές όπου οι τιμές ζώνης διαμορφώνονται πάνω από 2.800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές τιμές αυξήθηκαν πάνω από τα 5.000 ευρώ ανά τ.μ. τα τεκμήρια των κατοικιών θα καταγράψουν άνοδο κατά 21,43%. Στον αντίποδα, σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές τιμές ζώνης μειώθηκαν κάτω από όριο των 2.800 ευρώ τα τεκμήρια διαβίωσης των κατοικιών θα είναι μειωμένα κατά 28,57%. Οι αλλαγές στα τεκμήρια διαβίωσης θα αποτυπωθούν στις φορολογικές δηλώσεις που θα υποβάλουν οι φορολογούμενοι το 2023.

Τι αλλάζει στους φόρους των ακινήτων

Έτσι. το 2022, φέρνει ένα νέο τοπίο στη φορολογία των ακινήτων με ανατροπές στον «λογαριασμό» πληρωμής του ΕΝΦΙΑ συνεπεία των μεγάλων αυξήσεων στις τιμές ζώνης, εξέλιξη που προκαλεί τριγμούς στην κυβερνητική δέσμευση για εξουδετέρωση των επιβαρύνσεων για την πλειονότητα των ιδιοκτητών. Την ίδια ώρα έρχεται δεύτερο, τελευταίο κύμα εντάξεων 2.167 περιοχών στο σύστημα αντικειμενικών αξιών, ενώ δημιουργείται νέος μόνιμος μηχανισμός αυτόματης αναπροσαρμογής των τιμών που θα αλλάξει τον χάρτη της κτηματαγοράς.

1. ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ: Από την 1η Ιανουαρίου ισχύουν οι νέες τιμές στα ακίνητα, με τους ιδιοκτήτες να είναι μουδιασμένοι δείχνοντας βαθιά ανησυχία για τις 7.000 περιοχές όπου οι αντικειμενικές αξίες έχουν αυξηθεί κατακόρυφα παρασύροντας προς τα πάνω τουλάχιστον 20 φόρους και τέλη που συνδέονται με την απόκτηση και τη χρήση οικοπέδων, σπιτιών, διαμερισμάτων που βρίσκονται στις «καυτές» ζώνες του χάρτη. Των επιβαρύνσεων εξαιρούνται οι φορολογούμενοι που έχουν ξεκινήσει τις διαδικασίες μεταβίβασης υποβάλλοντας (έως τις 31 Δεκεμβρίου 2021) στις Εφορίες τις σχετικές δηλώσεις, οπότε έχουν περιθώριο έως τις 31 Ιανουαρίου να υπογράψουν συμβόλαια για αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και δωρεές ακινήτων με τις παλαιές αντικειμενικές αξίες.
2. ΕΝΦΙΑ: Πραγματική «κεραμίδα» θα είναι για μεγάλη μερίδα φορολογουμένων ο λογαριασμός του ΕΝΦΙΑ που θα κληθούν να πληρώσουν το 2022, εφόσον έχουν στην κατοχή τους ακίνητα σε περιοχές με μεγάλες αυξήσεις στις τιμές ζώνης. Ωστόσο αυτοί που αναμένεται να επιβαρυνθούν είναι οι ιδιοκτήτες με οικόπεδα που μπήκαν για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα, καθώς οι αυξήσεις στις τιμές φτάνουν έως και 250%. Βέβαια τα προηγούμενα χρόνια κατέβαλλαν πολύ χαμηλότερο ΕΝΦΙΑ από αυτόν που αναλογούσε πραγματικά καθώς η Εφορία «δανειζόταν» αντικειμενικές τιμές από γειτονικά ακίνητα προκειμένου να υπολογίσει το τελικό ποσό του φόρου. Επίσης, με τιμές από όμορες περιοχές πραγματοποιούνταν όλες σχεδόν οι μεταβιβάσεις και τις περισσότερες φορές κάτω από το τραπέζι. Σε ό,τι αφορά τον ΕΝΦΙΑ του 2022, ο προγραμματισμός προβλέπει τα 6,3 εκατ. ειδοποιητήρια πληρωμής να ανέβουν τέλος Μαρτίου στο TAXIS και η εξόφληση των 2,6 δισ. ευρώ να γίνει σε 10 ή 12 μηνιαίες δόσεις ή εφάπαξ για τους ιδιοκτήτες που η τσέπη τους αντέχει. Θα προηγηθούν τέλος Ιανουαρίου/αρχές Φεβρουαρίου οι επίσημες ανακοινώσεις για τη νέα κλίμακα του ΕΝΦΙΑ που θα φέρει τα πάνω κάτω στη φορολογία των ακινήτων, καθώς στον κύριο φόρο θα ενσωματωθεί και ο συμπληρωματικός. Με αυτόν τον τρόπο κάποιοι μεγαλοϊδιοκτήτες θα πέσουν στα μαλακά, ενώ για άλλους η Εφορία θα αγριέψει. Η κυβέρνηση έχει δεσμευτεί όχι μόνο για εξουδετέρωση των επιβαρύνσεων για τις περιοχές με πολύ μεγάλες αυξήσεις στις τιμές ζώνης αλλά για μεσοσταθμική μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8%.
3. Νέες περιοχές στο αντικειμενικό: Εντός του 2022 θα ολοκληρωθεί η μνημονιακή δέσμευση για τρίτο κύμα ένταξης στον αστερισμό των αντικειμενικών αξιών των τελευταίων 2.167 περιοχών εντός των οποίων βρίσκονται εκτάσεις γης που εξακολουθούν να υποφορολογούνται. Με τις νέες εντάξεις το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας θα καλύπτει το σύνολο των ακινήτων της χώρας, από 98% που είναι τώρα.
4. Αυτόματος μηχανισμός τιμών: Πλώρη για την κατάργηση των αντικειμενικών αξιών στα ακίνητα με την καθιέρωση συστήματος αυτόματης ευθυγράμμισής τους με τις εμπορικές βάζει το υπουργείο Οικονομικών. Στόχος είναι να ενεργοποιηθεί ένα νέο ηλεκτρονικό σύστημα το οποίο θα παρακολουθεί και θα καταγράφει τις τάσεις στην κτηματαγορά και θα αναπροσαρμόζει κάθε χρόνο αυτόματα τις αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα των εμπορικών τιμών. Πρόκειται για την εφαρμογή Πληροφοριακού Συστήματος Μαζικών Εκτιμήσεων Αξιών Ακινήτων με τη δημιουργία ενός εκτιμητικού μοντέλου που θα λαμβάνει υπόψη και θα προσομοιώνει τις συνθήκες της αγοράς ακινήτων και των τάσεων της αγοράς βάσει στατιστικών μεθόδων διαχείρισης και ανάλυσης δεδομένων, σύμφωνα με τις ευρωπαϊκές και διεθνείς πρακτικές. Μέσω του συστήματος αυτού οι όποιες μεταβολές (αυξήσεις ή μειώσεις) καταγράφονται στις εμπορικές τιμές των ακινήτων θα περνούν αυτόματα στις αντικειμενικές αξίες. Το πληροφοριακό σύστημα θα συγκεντρώνει στοιχεία που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων από όλες τις διαθέσιμες πηγές, όπως π.χ. υπηρεσίες και φορείς του ευρύτερου δημόσιου τομέα με έμφαση στα σχετικά στοιχεία του Κτηματολογίου και της ΑΑΔΕ καθώς και ανοιχτά δεδομένα. Ενδεικτικά θα συγκεντρώσει δεδομένα αξιών ακινήτων (π.χ. αξίες συμβολαίων, μισθωτικές αξίες, εκτιμηθείσες αξίες, αξίες απαλλοτρίωσης) και δεδομένα για τα χαρακτηριστικά ακινήτων (π.χ. επιφάνεια, όροφος, χρήση γης, όροφος, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος κ.λπ.).
5. Εξαγορά καταπατημένων εκτάσεων του Δημοσίου: Νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών που θα έρθει τον Μάρτιο στη Βουλή θα δίνει το δικαίωμα σε όσους έχουν καταπατήσει εκτάσεις του Δημοσίου να τις εξαγοράσουν από το κράτος έναντι τιμήματος που θα υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων με ποσοστό έκπτωσης και θα κλιμακώνεται ανάλογα με τη χρονική διάρκεια της καταπάτησης και το είδος του ακινήτου. Το τίμημα θα είναι αισθητά χαμηλότερο της αντικειμενικής αξίας για τους πολίτες με αποδεδειγμένη οικονομική αδυναμία, για ευπαθείς ομάδες όπως πολύτεκνοι και ανάπηροι και για περιπτώσεις που επί του καταπατημένου ακινήτου έχει ανεγερθεί πρώτη κατοικία και συγκριτικά υψηλότερο για ακίνητα που χρησιμοποιούνται για εμπορικούς σκοπούς, όπως ξενοδοχεία και εργοστάσια. Ειδικά για την εξαγορά αγροτικών εκτάσεων θα πρέπει να αποδεικνύεται ότι ο κάτοχος είναι κατά κύριο επάγγελμα αγρότης. Το τίμημα ανάλογα με το ύψος του θα εξοφλείται σε δόσεις.

Ποιοι φόροι επιβαρύνονται από τις αυξήσεις των αντικειμενικών

Εκτός από τα τεκμήρια, από τις αλλαγές στις αντικειμενικές επιβαρύνονται και άλλοι 19 φόροι:
1. Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ο οποίος επιβάλλεται με βάση κλίμακες βασικού ποσού φόρου ανά τ.μ. ακινήτου ανάλογα με το ύψος της τιμής ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή κάθε ακινήτου. Για το 2022 θα εφαρμοστεί με νέα κλίμακα που θα ανακοινώσει έως τον Ιανουάριο του 2022 το υπουργείο Οικονομικών.
2. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων ο οποίος υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή.
3. Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις πωλήσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία.
4. Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων.
5. Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.
6. Ο φόρος διανομής ακινήτων.
7. Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰-0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
8. Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).
9. Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
10. Ο φόρος δωρεάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10% για δωρεές προς συζύγους, τέκνα ή εγγόνια, με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και συντελεστές 5%-20% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς δευτέρου βαθμού και με αφορολόγητο όριο 6.000 ευρώ και συντελεστές 20% έως 40% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς και μη συγγενείς.
11. Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
12. Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
13. Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
14. Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων κτισμάτων.
15. Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
16. Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.
17. Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρείες ακινήτων.
18. Ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φυσικών προσώπων.
19. Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]