Ακίνητα: Όλα όσα αλλάζουν στις αντικειμενικές αξίες

Οι αλλαγές αφορούν τον τρόπο υπολογισμού της παλαιότητας των ακινήτων. Με την απόφαση ξεκαθαρίζονται δύο σημαντικά ζητήματα που αφορούν τον υπολογισμό της παλαιότητας στην περίπτωση νομιμοποίησης ή τακτοποίησης αυθαιρέτων κτισμάτων και στην περίπτωση προσθηκών και επεκτάσεων επί προϋφιστάμενων νομίμων κτισμάτων.

Στη μεν πρώτη περίπτωση, διευκρινίζεται ότι η παλαιότητα προσδιορίζεται με βάση τα όσα αναγράφονται στο φύλλο καταγραφής του αυθαιρέτου κτίσματος και στη δεύτερη ξεκαθαρίζεται ότι δεν επηρεάζεται η παλαιότητα των προϋφιστάμενων κτισμάτων αλλά για κάθε τμήμα που προστίθεται στο ακίνητο η παλαιότητα υπολογίζεται ξεχωριστά, ανάλογα με τον χρόνο κατασκευής του κάθε τμήματος.

Μια άλλη αλλαγή που επέρχεται, προβλέπει ότι εάν ένα ακίνητο έχει πρόσοψη σε ακάλυπτο χώρο οικοπέδου, ο οποίος εκτείνεται έως τον δρόμο, την πλατεία ή άλλο κοινόχρηστο χώρο, χωρίς να μεσολαβεί έτερη ιδιοκτησία ή κτίσμα στη στάθμη του εν λόγω ακινήτου, θεωρείται ότι έχει πρόσοψη στον δρόμο, την πλατεία ή τον κοινόχρηστο χώρο και λαμβάνει την τιμή της γραμμικής ζώνης, εφόσον εκεί αναπτύσσεται γραμμική ζώνη. Αντιθέτως, αν στον ακάλυπτο χώρο παρεμβάλλονται άλλες ιδιοκτησίες, τότε το ακίνητο δεν θεωρείται ότι έχει πρόσοψη και δεν λαμβάνει τυχόν υπάρχουσα γραμμική τιμή ζώνης.

Τέλος, προβλέπεται ότι σε περίπτωση ύπαρξης πιλοτής στο ισόγειο πολυκατοικίας, εάν δεν υπάρχει τμήμα του ισογείου που να προσμετράται στον συντελεστή δόμησης, η πιλοτή δεν λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Αναλυτικά, με τη νέα απόφαση επέρχονται οι ακόλουθες αλλαγές στο σύστημα υπολογισμού των φορολογητέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων:

Εντός σχεδίων πόλεων

Σε ό,τι αφορά κτίσματα και οικόπεδα εντός σχεδίων πόλεων, που βρίσκονται σε περιοχές όπου ισχύει το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης:

1. Ακίνητα που έχουν πρόσοψη στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, ο οποίος εκτείνεται έως τον δρόμο, την πλατεία ή άλλο κοινόχρηστο χώρο, χωρίς να μεσολαβεί έτερη ιδιοκτησία ή κτίσμα στη στάθμη του εν λόγω ακινήτου, θεωρείται ότι έχουν πρόσοψη στον δρόμο, την πλατεία ή τον κοινόχρηστο χώρο και λαμβάνουν την τιμή της γραμμικής ζώνης, εφόσον εκεί αναπτύσσεται γραμμική ζώνη. Ειδικά τα ακίνητα που έχουν πρόσοψη αποκλειστικά στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου (όπου μεταξύ του ακάλυπτου χώρου και του δρόμου, της πλατείας ή άλλου κοινόχρηστου χώρου, παρεμβάλλεται άλλη ιδιοκτησία ή κτίσμα στη στάθμη του εν λόγω ακινήτου), σε αίθριο, σε στοά ή βρίσκονται σε υπόγειο χώρο χωρίς άνοιγμα στον δρόμο, θεωρείται ότι δεν έχουν πρόσοψη στον δρόμο, την πλατεία ή τον κοινόχρηστο χώρο και δεν λαμβάνουν την τιμή της γραμμικής ζώνης, εφόσον εκεί αναπτύσσεται γραμμική ζώνη.
2. Η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά τη συμπλήρωση δύο ετών από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή την τελευταία αναθεώρησή της (π.χ. αν εκδόθηκε στις 30.9.1978, η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται από 30.9.1980) και εκφράζεται σε ακέραιο αριθμό ετών, με την παραδοχή ότι χρονικό διάστημα μικρότερο του εξαμήνου δεν λαμβάνεται υπόψη, ενώ μεγαλύτερο λογίζεται ως έτος. Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, η παλαιότητα υπολογίζεται από τη χρονολογία κατασκευής, που αποδεικνύεται με οποιοδήποτε δημόσιο έγγραφο, όπως προγενέστερος τίτλος κτήσης, νομιμοποίηση αυθαιρέτου, έναρξη ηλεκτροδότησης. Επίσης, η παλαιότητα αποδεικνύεται και από τη βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στις ισχύουσες κατά την έκδοση της βεβαίωσης διατάξεις περί ρύθμισης αυθαιρέτων, όπως εκδίδεται από το σχετικό πληροφοριακό σύστημα του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής. Όσον αφορά τις τακτοποιούμενες επιφάνειες ακινήτων πέρα από τη βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στις ισχύουσες κατά την έκδοση της βεβαίωσης διατάξεις περί ρύθμισης αυθαιρέτων, γίνονται επίσης δεκτά για την απόδειξη της παλαιότητας, (i) τα όμοιου χαρακτήρα εκδιδόμενα έντυπα από το σχετικό πληροφοριακό σύστημα του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας των ν. 4014/2011, 4178/2013 και 4495/2017 της οριστικής υπαγωγής συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής και (ii) το έντυπο που εκδίδεται από το σύστημα για τα νομίμως προϋφιστάμενα του 1955 κτίρια, όπως κατάσταση δήλωσης περαιωμένη, συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής (εάν αυτό εκδίδεται).
   Για αυθαίρετες κατασκευές σε παραδοσιακό οικισμό του άρθρου 116 ν. 4495/2017, εφόσον (i) έχει καταβληθεί το 30% του ειδικού προστίμου και (ii) έχει εκδοθεί πιστοποιητικό πληρότητας ταυτότητας κτιρίου, ως χρόνος παλαιότητας του ακινήτου είναι αυτός που αναφέρεται στο φύλλο καταγραφής της δήλωσης ένταξης.
   Στις περιπτώσεις των τριών προηγούμενων εδαφίων, για τον υπολογισμό της παλαιότητας λαμβάνεται υπόψη η καταληκτική ημερομηνία του διαστήματος που αναγράφεται στο πεδίο παλαιότητας του αντίστοιχου φύλλου καταγραφής. Ειδικά για τις περιπτώσεις τακτοποίησης ημιυπαιθρίων χώρων και σοφιτών με τον ν. 3843/2010, για την απόδειξη της παλαιότητας, γίνεται δεκτό το έντυπο που φέρει τις σχετικές σφραγίδες από το αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο, το οποίο δεν εκδίδεται από κάποια πλατφόρμα του ΤΕΕ.
3. Σε περίπτωση επέκτασης υπάρχοντος κτίσματος η παλαιότητα υπολογίζεται χωριστά για κάθε τμήμα, ανάλογα με τον χρόνο κατασκευής του, που αποδεικνύεται κατά τα ανωτέρω.
4. Σε περίπτωση οικοδομών, που το ισόγειό τους είναι πιλοτή και εφόσον δεν υπάρχει τμήμα ισογείου προσμετρημένο στο Σ.Δ., ο συντελεστής Κ1 είναι ίσος με το μηδέν.

Κτίσματα εκτός σχεδίων

Σε ό,τι αφορά κτίσματα εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών, για τα οποία ισχύει το σύστημα των τιμών εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής:

1. Η παλαιότητα αποδεικνύεται σύμφωνα με τα όσα αναφέρονται στην παράγραφο 2 για τα εντός σχεδίου κτίσματα. Λοιπές εκτάσεις Σε ό,τι αφορά αγροτεμάχια και λοιπές εδαφικές εκτάσεις εκτός σχεδίου:
2. Για τον προσδιορισμό της αξίας αγροτεμαχίου επί του οποίου έχει συσταθεί δικαίωμα πραγματικής δουλείας ή περιορισμένης προσωπικής δουλείας, εφαρμόζεται συντελεστής 15% επί της αξίας ισοδύναμης επιφάνειας αγροτεμαχίου. Για τον προσδιορισμό της αξίας επιφάνειας κοινόκτητου ακάλυπτου χώρου αγροτεμαχίου επί της οποίας έχει συσταθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, εφαρμόζεται συντελεστής 15% επί της αξίας ισοδύναμης επιφάνειας αγροτεμαχίου. Αν το δικαίωμα της πραγματικής δουλείας ή της περιορισμένης προσωπικής δουλείας ή της αποκλειστικής χρήσης, ανήκει σε δύο ή περισσότερες ιδιοκτησίες, τότε η αξία επιμερίζεται ανάλογα με τον αριθμό αυτών. Στις περιπτώσεις αυτές, εφαρμόζεται κατά περίπτωση και ο συντελεστής συνιδιοκτησίας.

Γιώργος Παλαιτσάκης

Αναδημοσίευση από naftemporiki.gr