Η νομοθετική ρύθμιση που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τους οικισμούς, διευρύνοντας το πλαίσιο εφαρμογής των Περιοχών Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (ΕΣΠΕΡΑΑ) και τις δυνατότητες αξιοποίησης ιδιωτικών εκτάσεων που συνδέονται λειτουργικά με τους οικισμούς σε γειτονικές εκτάσεις έως 200 στρεμμάτων δεν εξυπηρετεί την αναβίωση των εγκαταλελειμμένων οικισμών αλλά τη συγκέντρωση της γης και τη δημιουργία προϋποθέσεων για την εκμετάλλευσή της από επενδύσεις μεγαλύτερης κλίμακας κεφαλαίου.
Το σχέδιο νόμου του ΥΠΕΝ για τους οικισμούς εμφανίζεται ως ένα πρόσχημα για νέες αναπτύξεις με τις ελάχιστες δυνατές δεσμεύσεις από την πλευρά του «επισπεύδοντα για την αναβίωση φορέα», υπογραμμίζει ο Σύλλογος Ελλήνων Πολεοδόμων Χωροτακτών (ΣΕΠΟΧ) προβάλλοντας ουσιώδεις αντιρρήσεις στις νέες ρυθμίσεις που προωθεί το ΥΠΕΝ για την «Πολεοδόμηση εγκαταλελειμμένων, μικρών και φθινόντων οικισμών – Παρεμβάσεις στον Κώδικα Χωροταξίας-Πολεοδομίας», ζητώντας την απόσυρση τους.
«Πρόσθετο πεδίο κερδοσκοπίας για την οικιστική και τουριστική ανάπτυξη και τον κλάδο της οικοδομής»
«Η «αναβίωση εγκαταλελειμμένων ή φθινόντων οικισμών» είναι αναγκαία και επιθυμητή, αλλά οι προωθούμενες πολιτικές για την επίτευξη αυτού του στόχου θα όφειλαν να συνδέονται με την ανασυγκρότηση του πρωτογενούς τομέα, την τοπική ενδογενή ανάπτυξη και την προστασία του περιβάλλοντος, της πολιτιστικής κληρονομιάς και του τοπίου, αντί να αντιμετωπίζονται ως πρόσθετο πεδίο κερδοσκοπίας για την οικιστική και τουριστική ανάπτυξη και τον κλάδο της οικοδομής», τονίζει ο ΣΕΠΟΧ και επισημαίνει ότι:
♦ «Δεν μπορεί να αντιμετωπίζονται οριζόντια οικισμοί με πολύ διαφορετικά χαρακτηριστικά όπως π.χ. ορεινοί οικισμοί που έχουν καταρρεύσει δημογραφικά και νησιωτικοί οικισμοί που δέχονται τεράστιες πιέσεις ανάπτυξης. Στους πρώτους (ορεινές περιοχές) θα έπρεπε να δοθούν ισχυρά κίνητρα επιπλέον των πολεοδομικών (φορολογικά, κ.λπ.) τόσο για τους επενδυτές ώστε να είναι προνομιακή επιλογή, όσο και για τους ντόπιους, τους έχοντες καταγωγή ή όσους θέλουν να μετοικήσουν.
♦ Θα έπρεπε να διατυπωθούν συγκεκριμένες υποχρεώσεις ανάπλασης κοινόχρηστων χώρων και δημιουργίας μόνιμων θέσεων εργασίας στον οικισμό.
♦ Θα έπρεπε να εξαιρούνται οικισμοί παραθεριστικής κατοικίας.
♦ Ο ΣΕΠΟΧ εφιστά την προσοχή, τονίζοντας ότι τα θέματα της επιβίωσης του αγροτικού χώρου και της υπαίθρου είναι ιδιαίτερα κρίσιμα και συνδέονται άμεσα με τη διαχείριση των οικισμών. Σημειώνεται ότι στη χώρα υπάρχουν περίπου 6.500 οικισμοί χαρακτηρισμένοι ως στάσιμοι ή φθίνοντες, σύμφωνα με το π.δ. της 6ης. 12.1982».
Αναβιώνει το εργαλείο του ΕΣΠΕΡΑΑ, προωθώντας την ιδιωτική πολεοδόμηση
Ο ΣΕΠΟΧ με παρέμβαση του στο υπό δημόσια διαβούλευση σχέδιο νόμου του ΥΠΕΝ για τη διαχείριση των υδάτων, όπου περιλαμβάνονται οι ρυθμίσεις για τους οικισμούς προβάλλει δύο ουσιώδεις αντιρρήσεις ως εξής:
Πρώτον, το σχέδιο νόμου αναβιώνει το εργαλείο του ΕΣΠΕΡΑΑ, του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης «για την αναβίωση και λειτουργική επανάχρηση εγκαταλελειμμένων και μικρών φθινόντων οικισμών». Προβλέπονται ρυθμίσεις για τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και τους μορφολογικούς κανόνες και τις διαδικασίες προώθησής τους. Σύμφωνα με το άρ. 44, τα ΕΣΠΕΡΑΑ θεωρούνται Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ) ή περιλαμβάνονται ως διακριτές ζώνες στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ).
Ο ΣΕΠΟΧ υπενθυμίζει ότι το ειδικό αυτό εργαλείο είχε θεσπιστεί με τον ν. 4280/2014 – τον ευρέως γνωστό στη δημόσια συζήτηση ως «δασοκτόνο νόμο» λόγω των εκτεταμένων τροποποιήσεων που επέφερε στη δασική νομοθεσία- προκειμένου να αντιμετωπίσει το ζήτημα των οικοδομικών συνεταιρισμών και των οικιστικών συγκεντρώσεων, προωθώντας την ιδιωτική πολεοδόμηση.
Σήμερα, δώδεκα χρόνια μετά, το ΥΠΕΝ, αντί να κινείται προς την κατεύθυνση του περιορισμού του κατ’ εξαίρεση σχεδιασμού και της ενσωμάτωσής του στον ολοκληρωμένο χωρικό σχεδιασμό, έρχεται να προσθέσει άλλο ένα εργαλείο κατ’ εξαίρεση σχεδιασμού στην «ομπρέλα» των ΕΠΣ. Επεκτείνεται, δηλαδή, και κανονικοποιείται όλο και περισσότερο η λογική του κατακερματισμού του χώρου και του σχεδιασμού του, αποδίδοντας προνόμια, ευνοϊκούς όρους και διευκολύνσεις σε συνεταιρισμούς και άλλους ιδιωτικούς φορείς.
Πάγια θέση του ΣΕΠΟΧ είναι η εμπιστοσύνη στον ολοκληρωμένο χωρικό σχεδιασμό, ο εξορθολογισμός στη χρήση του εργαλείου των ΕΠΣ στο σύστημα του χωρικού σχεδιασμού και η κατάργηση της λογικής του κατ’ εξαίρεση, αποσπασματικού και fast track σχεδιασμού.
Πλήρης αλλοίωση των οικισμών από νέες μεγάλες αναπτύξεις με νέες χρήσεις και όρους δόμησης, μέσω ιδιωτικής πολεοδόμησης
Δεύτερον, το ΥΠΕΝ συνεχίζει την ίδια πολιτική προώθησης της συγκέντρωσης της γης και δημιουργίας προϋποθέσεων για την εκμετάλλευσή της από επενδύσεις μεγαλύτερης κλίμακας κεφαλαίου, καθώς και για την ικανοποίηση ομάδων πίεσης (συνεταιρισμών και άλλων ιδιωτικών φορέων). Η πολιτική αυτή μπορεί να αποδειχθεί καταστροφική για τους μικρούς οικισμούς, στον βαθμό που οι οργανωμένες αναπτύξεις ανατρέπουν τη φυσιογνωμία τους και αλλοιώνουν τον χαρακτήρα τους, τις εκτάσεις που τους περιβάλλουν και, γενικότερα. το τοπίο.
Ο ΣΕΠΟΧ έχει κατ’ επανάληψη επισημάνει τις προβληματικές πτυχές της πολιτικής αυτής σε διαδοχικά νομοθετήματα:
♦ Στο π.δ. για την οριοθέτηση οικισμών (194Δ/2025), η ρύθμιση για τις αραιοδομημένες εκτάσεις μεταξύ προηγούμενου και μελλοντικού ορίου προκειμένου να παρακαμφθεί η απόφαση του ΣτΕ (Πρακτικό 74/2024, Ε’ Τμήμα) για τον περιορισμό των παλαιών ορίων, ενεργοποίησε το εργαλείο των Περιοχών Ελέγχου Χρήσεων (ΠΕΧ). Το εργαλείο των ΠΕΧ προσδιορίζεται από το άρ. 10 του ν. 4759/2020, το οποίο αντικατέστησε ρητά το άρ. 7 του ν. 4447/2016, προβλέποντας ότι ως ΠΕΧ νοούνται οι μη πολεοδομημένες και προς πολεοδόμηση εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών περιοχές, πέριξ των οικιστικών περιοχών (…). Άρα οι ΠΕΧ προορίζονταν και ως περιοχές προς πολεοδόμηση και μάλιστα ως περιοχές επέκτασης. Με το π.δ. για την οριοθέτηση οικισμών άνοιξε λοιπόν ένα νέο «παράθυρο» διευκόλυνσης της δόμησης, ακόμα και της οργανωμένης ιδιωτικής πολεοδόμησης, πέριξ των οικισμών. Βλ. σχετική ανακοίνωση και συμπληρωματική ανακοίνωση του ΣΕΠΟΧ.
♦ Στον ν. 5299/2026 (67Α/2026) θεσμοθετήθηκε η δυνατότητα οργανωμένης πολεοδόμησης μέσα στις προστατευόμενες περιοχές του δικτύου Natura 2000, σε τμήματα των ζωνών βιώσιμης διαχείρισης φυσικών πόρων, που είναι όμορα με περιοχές εντός σχεδίου πόλεως ή εντός ορίων οικισμού (άρ. 98). Βλ. σχετική ανακοίνωση του ΣΕΠΟΧ.
Με το υπό διαβούλευση σχέδιο νόμου, το ΥΠΕΝ έρχεται να αποσαφηνίσει πλήρως την πολιτική και τις προθέσεις του για τη διαχείριση των οικισμών, οι οποίοι αποτελούν ένα τεράστιο πολιτιστικό και οικονομικό κεφάλαιο για τη χώρα.
Το όραμα του ΥΠΕΝ για αυτόν τον εθνικό θησαυρό συνίσταται στην πλήρη αλλοίωση της κλίμακας και του χαρακτήρα του δομημένου περιβάλλοντος, αλλά και της περιβάλλουσας ζώνης με το να επιτρέπει νέες μεγάλες αναπτύξεις με νέες χρήσεις και όρους δόμησης μέσω ιδιωτικής πολεοδόμησης και του ειδικού εργαλείου των ΕΣΠΕΡΑΑ, το οποίο πλέον νοείται ως ΕΠΣ.
«Χρειάζονται μακρόπνοες πολιτικές για τους οικισμούς της υπαίθρου»
Ιδιαίτερα αρνητική εντύπωση προκαλεί το γεγονός ότι το ΥΠΕΝ παρεμβαίνει στον Κώδικα Χωροταξίας-Πολεοδομίας με σημαντικές τροποποιήσεις μόλις ένα μήνα μετά τη θεσμοθέτησή του, γεγονός που απαξιώνει την ίδια τη λογική της κωδικοποίησης, επισημαίνει ακόμη ο ΣΕΠΟΧ.
Ο ΣΕΠΟΧ υπογραμμίζει ότι «θεωρεί αναγκαία την απόσυρση των σχετικών με τους εγκαταλελειμμένους και φθίνοντες οικισμούς διατάξεις και τη διαμόρφωση μιας σύγχρονης, ολοκληρωμένης και σαφούς πολιτικής για την ανάπτυξή τους σε διάλογο με τους επιστημονικούς και επαγγελματικούς φορείς, την τοπική αυτοδιοίκηση και την κοινωνία των πολιτών». Και τονίζει ότι:
«Χρειάζονται μακρόπνοες πολιτικές για τους οικισμούς της υπαίθρου που να δίνουν εναλλακτικές στην εξάρτηση από τη συνεχή νέα δόμηση (τουριστική, παραθεριστική ή οικιστική) σε εκτός σχεδίου περιοχές. Πολιτικές που να υιοθετούν με αποτελεσματικό και δεσμευτικό -για τα εργαλεία σχεδιασμού- τρόπο την αρχή της συμπαγούς πόλης, ώστε να ανακοπεί δραστικά η αενάως επέκταση του δομημένου χώρου. Και, ταυτόχρονα, να κατευθύνουν προς την αναζωογόνηση και ενδυνάμωση των στάσιμων, φθινόντων και συρρικνούμενων οικισμών και την εντός ορίων ανάπτυξή τους, αξιοποιώντας τον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό και τις κοινωνικο-αναπτυξιακές διαστάσεις του».
*ΣΕΠΟΧ: Σύλλογος Ελλήνων Πολεοδόμων & Χωροτακτών
