Ποιοι φταίνε στην πραγματικότητα για την κρίση στέγης στην Ελλάδα
Όπου κι αν κοιτάξεις, ακούς το ίδιο:
«Το Airbnb φταίει που δεν βρίσκουμε σπίτι. Το Airbnb φταίει που τα ενοίκια πήραν φωτιά».
Είναι μια εύκολη και βολική εξήγηση. Όμως η πραγματικότητα είναι πιο περίπλοκη. Τα στοιχεία δείχνουν ότι το Airbnb έχει έναν δευτερεύοντα ρόλο – οι βασικοί λόγοι για τα ακριβά ενοίκια είναι άλλοι.
Το μέγεθος του Airbnb είναι μικρό
Μια μελέτη του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών έδειξε ότι τα σπίτια που είναι αποκλειστικά σε βραχυχρόνια μίσθωση αποτελούν μόλις 0,4% του συνόλου των κατοικιών στην Ελλάδα (ΠΟΜΙΔΑ).
Στο κέντρο της Αθήνας, το ποσοστό ανεβαίνει λίγο, αλλά φτάνει μόνο στο 1,1% (Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών).
Αν λοιπόν έχεις 1.000 σπίτια, τα 995 είναι διαθέσιμα στη μακροχρόνια αγορά και μόλις 5 είναι Airbnb. Δύσκολο αυτά τα λίγα να φταίνε για την εκτόξευση των τιμών.
Ο πραγματικός ελέφαντας στο δωμάτιο: οι κλειστές κατοικίες
Την ίδια στιγμή, τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν ότι στην Ελλάδα υπάρχουν περίπου 793.000 κλειστές κατοικίες (Polikatikia).
Μόνο στην Αττική, ο αριθμός ξεπερνά τις 526.000 (GovNews). Αυτό σημαίνει ότι η Ελλάδα δεν έχει έλλειψη σπιτιών· έχει έλλειψη διαθεσίμων σπιτιών. Τα σπίτια υπάρχουν, αλλά παραμένουν κενά και αναξιοποίητα.
Ποιοι τα κρατούν κλειστά;
- Τράπεζες, servicers και funds: Σύμφωνα με διαθέσιμα στοιχεία, περίπου 25.000 ακίνητα όλων των κατηγοριών βρίσκονται σήμερα στα χέρια τους. Από αυτά, τα 13.800 είναι κατοικίες που είναι καταγεγραμμένες στις πλατφόρμες τους ως «προς αξιοποίηση» (nplreo.prime-yield.com). Μεγάλο μέρος, ωστόσο, παραμένει απούλητο. Η ίδια η κυβέρνηση έχει κατηγορήσει τις εταιρείες αυτές ότι καθυστερούν σκόπιμα τη διάθεση των ακινήτων στην αγορά, μειώνοντας την προσφορά σε μια περίοδο που οι τιμές ανεβαίνουν, ώστε να κερδίσουν περισσότερα αργότερα. Αυτό πρακτικά σημαίνει τεχνητή αύξηση των τιμών.
- Ιδρύματα, Εκκλησία και άλλοι οργανισμοί: Κατέχουν μεγάλη ακίνητη περιουσία, που διαχειρίζεται μέσω φορέων όπως η Ε.Κ.Υ.Ο. για την Εκκλησία της Ελλάδος (ekyo.gr). Ωστόσο, δεν υπάρχει δημόσια, ενοποιημένη απογραφή για το πόσες κατοικίες είναι κενές. Διοργανώνονται κατά καιρούς διαγωνισμοί αξιοποίησης, αλλά η πραγματική εικόνα λείπει.
Εκτός από τα «θεσμικά» ακίνητα, ένα μεγάλο ποσοστό σπιτιών παραμένει κλειστό λόγω άλλων προβλημάτων:
- Παλαιότητα και έλλειψη ανακαινίσεων: Πολλά σπίτια είναι παλιά και χρειάζονται γενναίες επισκευές για να μπορούν να νοικιαστούν.
- Πολυϊδιοκτησία και διαμάχες: Σε αρκετά ακίνητα υπάρχουν πολλοί συνιδιοκτήτες που δεν συμφωνούν τι να τα κάνουν.
- Προγράμματα ανακαίνισης ουτοπικά: Οι υπάρχουσες κρατικές επιδοτήσεις είναι γεμάτες γραφειοκρατία και αδύνατο να τις αξιοποιήσει κάποιος που δεν πληροί όλα τα αυστηρά κριτήρια.
- Υψηλά επιτόκια στα δάνεια: Οι όροι χρηματοδότησης κάνουν την ανακαίνιση απαγορευτική για τον μέσο πολίτη, λειτουργώντας σαν τροχοπέδη αντί για βοήθεια.
Και μια απλή ερώτηση για τον καθένα: βγείτε λίγο έξω από το κέντρο της πόλης σας. Κοιτάξτε γύρω από τον αστικό ιστό. Πόσα οικόπεδα μένουν αναξιοποίητα, εγκαταλειμμένα, γεμάτα χόρτα; Πόσες πολυκατοικίες μένουν σκοτεινές τη νύχτα; Πώς γίνεται, σε τόσο μικρή απόσταση από τις πόλεις που «πνίγονται» από ακριβά ενοίκια, να υπάρχει τόσο αχρησιμοποίητο απόθεμα;
Το συμπέρασμα είναι σαφές: πριν δείξουμε το Airbnb ως τον μεγάλο φταίχτη, ας δούμε πρώτα τις εκατοντάδες χιλιάδες κλειστές κατοικίες και τους μεγάλους κατόχους που καθυστερούν να τα διαθέσουν στην αγορά. Αυτοί είναι που διαμορφώνουν το πραγματικό στεγαστικό έλλειμμα – όχι οι λίγες χιλιάδες Airbnb.
Και το Airbnb;
Το Airbnb έχει κάποια επίδραση σε πολύ τουριστικές περιοχές, αλλά σε εθνικό επίπεδο η συμβολή του είναι ελάχιστη:
- Σύμφωνα με μελέτη του ΟΠΑ, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν μόλις 2,9% του συνόλου των κατοικιών στην Ελλάδα (Καθημερινή).
- Από αυτές, μόνο 0,4% του αποθέματος είναι κατοικίες που έχουν βγει αποκλειστικά από τη μακροχρόνια αγορά για να γίνουν Airbnb (ekathimerini.com).
- Σε πολύ τουριστικά σημεία μπορεί να πιέζουν τοπικά τις τιμές, αλλά σε εθνικό επίπεδο η επίδραση είναι αμελητέα.
- Μελέτη πανεπιστημίων (Harvard κ.ά.) υπολόγισε ότι το Airbnb αυξάνει τα ενοίκια κατά περίπου $125 τον χρόνο ανά ενοικιαστή (περίπου $10/μήνα), και μόνο σε πολύ τουριστικές περιοχές. Σε επίπεδο πόλης, τα σπίτια που είναι αποκλειστικά Airbnb είναι κάτω από 2% του αποθέματος (Medium).
- Παράλληλα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις συνεισφέρουν στην οικονομία (ΑΕΠ, θέσεις εργασίας), ενώ για πολλούς μικροϊδιοκτήτες τα έσοδα αυτά βοήθησαν να εξυπηρετήσουν στεγαστικά δάνεια σε περιόδους χαμηλών μισθών και υψηλού κόστους ζωής (pomida.gr).
Και κυρίως: ακόμα κι αν αύριο εξαφανίζονταν όλα τα Airbnb, τα ενοίκια δεν θα έπεφταν. Γιατί;
Δύο λόγοι:
- Πολλά ακίνητα φτιάχτηκαν ή ανακαινίστηκαν αποκλειστικά για να γίνουν Airbnb. Οι ιδιοκτήτες πήραν δάνεια με υψηλά επιτόκια· ένα χαμηλό μακροχρόνιο νοίκι δεν καλύπτει καν τη δόση.
- Άλλοι επένδυσαν τις προσωπικές τους οικονομίες για να έχουν ένα επιπλέον εισόδημα. Δεν μπορούν να νοικιάσουν σε τιμές που θα τους έκαναν να πάρουν πίσω τα χρήματα μετά από δεκαετίες.
Άρα, τα περισσότερα από αυτά τα σπίτια δεν θα μπουν ποτέ στη μακροχρόνια αγορά σε τιμές που θα έριχναν συνολικά τα ενοίκια.
Γιατί ανέβηκαν τόσο τα ενοίκια;
Οι λόγοι είναι πιο βαθιοί:
- Για πάνω από δέκα χρόνια δεν χτίζονται νέες κατοικίες. Έλλειψη νέας οικοδομής επί χρόνια, άρα λίγες σύγχρονες κατοικίες. globalpropertyguide.com+1 – Liberal
- Ισχυρή ζήτηση (ανάκαμψη, επενδύσεις, βίζες). globalpropertyguide.com
- Χιλιάδες κλειστές κατοικίες και βραδύτητα μεγάλης κλίμακας κατόχων να τις ρίξουν στην αγορά. ekathimerini.com+1
- Απουσία κοινωνικής κατοικίας: Ελλάδα ≈ 0% κοινωνικών ενοικίων, όταν αλλού υπάρχουν οργανωμένα προγράμματα. ETERON Στέγαση 360°
- Όταν κάτοχοι μεγάλων χαρτοφυλακίων (REO/REOCo) καθυστερούν να διαθέσουν ακίνητα (πώληση ή ενοικίαση), πρακτικά ρυθμίζουν την προσφορά. Η δημόσια συζήτηση έχει ήδη καταγράψει κατηγορίες ότι η καθυστέρηση αυτή γίνεται με στόχο καλύτερες αποτιμήσεις/τιμές στο μέλλον. Είναι σαφές: λιγότερα διαθέσιμα σπίτια τώρα = υψηλότερες τιμές. nplreo.prime-yield.com
Ποιοι κατηγορούν και γιατί – Συμπέρασμα
Το Airbnb κατηγορείται:
- Από τον ξενοδοχειακό κλάδο, που το βλέπει ως επικίνδυνο ανταγωνιστή χωρίς τα ίδια βάρη κανονισμών και κόστους. Στην πραγματικότητα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν πλέον τόσες φορολογικές και γραφειοκρατικές υποχρεώσεις που κάθε άλλο παρά «ανεξέλεγκτες» είναι. *
- Από τον απλό κόσμο που δυσκολεύεται να βρει σπίτι και παρασύρεται από την παραπληροφόρηση. Όταν σε καθημερινή βάση ακούει σε ειδήσεις, πρωτοσέλιδα και δημόσιες δηλώσεις ότι «το Airbnb φταίει για όλα», είναι λογικό να το πιστεύει. Αυτό όμως είναι αποτέλεσμα ενός εσκεμμένου αφηγήματος, όχι των πραγματικών στοιχείων.
- Από μερίδα πολιτικών, ΜΜΕ και από φιλοκυβερνητικά “παπαγαλάκια”, που χρειάζονται έναν εύκολο στόχο για να δικαιολογήσουν τη στεγαστική κρίση. Το αφήγημα «φταίει το Airbnb» είναι βολικό: αναπαράγεται συνεχώς, δημιουργεί την αίσθηση ότι υπάρχει ένας ξεκάθαρος ένοχος και ταυτόχρονα αποπροσανατολίζει την κοινή γνώμη. Έτσι η συζήτηση μετατίθεται από τους πραγματικούς υπαίτιους – τις τράπεζες, τα funds που κρατούν χιλιάδες ακίνητα κλειστά και την παντελή έλλειψη στεγαστικής πολιτικής – σε έναν βολικό αποδιοπομπαίο τράγο.
Η εμπειρία δείχνει ότι η κατάργηση του Airbnb δεν λύνει το πρόβλημα. Στη Νέα Υόρκη, όταν τέθηκε σε ισχύ ο νόμος Local Law 18 (2023) και περιορίστηκαν δραστικά τα Airbnb, οι τιμές των ενοικίων όχι μόνο δεν έπεσαν αλλά ανέβηκαν, ενώ τα ξενοδοχεία αύξησαν ακόμη περισσότερο τις τιμές τους (WSJ).
Η Ελλάδα έχει μια ακόμη ιδιαιτερότητα: ζει σχεδόν αποκλειστικά από τον τουρισμό. Άλλες χώρες έχουν βιομηχανία, τεχνολογία, αγροτική παραγωγή· εδώ τα περισσότερα επαγγέλματα, άμεσα ή έμμεσα, εξαρτώνται από τον τουρισμό. Αυτό σημαίνει ότι η πίτα είναι συγκεκριμένη και ο ανταγωνισμός για το ποιος θα την ελέγξει σκληρός.
Ο κόσμος που έχει ένα Airbnb δεν διαφέρει σε τίποτα από αυτόν που δεν έχει. Δεν είναι μεγαλοεπενδυτές ούτε ξενοδόχοι· είναι άνθρωποι που είχαν ένα παλιό, παρατημένο σπίτι και αποφάσισαν να το φτιάξουν, παίρνοντας δάνειο ή βάζοντας τις αποταμιεύσεις μιας ζωής. Δεν το έκαναν για να γίνουν πλούσιοι – κάτι τέτοιο άλλωστε δεν γίνεται, αφού το μεγαλύτερο μέρος των εσόδων καταλήγει σε προμήθειες πλατφορμών, φόρους, έξοδα και συνεχείς ζημιές. Πολλοί ξεσπιτώνονται το καλοκαίρι για να νοικιάσουν το ίδιο τους το σπίτι και να βγάλουν λίγα παραπάνω, άλλοι έχουν φορτωθεί με δάνεια και υψηλά επιτόκια ελπίζοντας σε μια οικονομική ανάσα. Είναι άνθρωποι που το πρωί δουλεύουν στις κανονικές τους εργασίες και το απόγευμα τρέχουν να καθαρίσουν και να φροντίσουν το σπίτι τους, φορούν το χαμόγελό τους και υποδέχονται επισκέπτες. Είναι γονείς που παλεύουν να σπουδάσουν τα παιδιά τους και να σταθούν όρθιοι απέναντι στις δυσκολίες της καθημερινότητας.
Ο απλός κόσμος πρέπει να πάψει να ρίχνει το φταίξιμο στο Airbnb και να αρχίσει να στοχοποιεί τους πραγματικούς υπεύθυνους.
Αν δεν το κάνουμε, ο κίνδυνος είναι προφανής: να καταλήξουμε όλοι χαμηλόμισθοι υπάλληλοι των μεγάλων ξενοδοχειακών funds, σε μια χώρα που θα έχει χάσει και το τελευταίο κομμάτι ανεξαρτησίας της.
* Όταν ο ξενοδοχειακός κλάδος ισχυρίζεται ότι τα Airbnb «δεν ελέγχονται» και λειτουργούν χωρίς βάρη, η πραγματικότητα είναι εντελώς διαφορετική. Οι ιδιοκτήτες βραχυχρόνιων μισθώσεων υποχρεούνται να καταχωρούν κάθε ακίνητο στο Μητρώο Ακινήτων της ΑΑΔΕ και να αναγράφουν τον αριθμό ΑΜΑ σε κάθε καταχώρηση, να υποβάλουν δήλωση για κάθε κράτηση, να φορολογούνται είτε ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία είτε –αν έχουν τρία και πάνω ακίνητα– ως επιχειρηματίες με ΦΠΑ 13%, να καταβάλλουν το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση για κάθε διανυκτέρευση (8€-15€ / διανυκτέρευση..!), να τηρούν αυστηρές τεχνικές προδιαγραφές από 1/10/2025 (ανιχνευτές καπνού, ρελέ, φωτισμό, σήμανση, ασφάλιση, απεντομώσεις, φαρμακείο πρώτων βοηθειών κ.ά. και πρόστιμα που ξεκινόυν από 5.000€) και, σαν να μην έφταναν όλα αυτά, να πληρώνουν και το παράλογο τέλος επιτηδεύματος των 600 € για κάθε ακίνητο εταιρείας σε διαφορετική διεύθυνση – την ώρα που ένα ξενοδοχείο 300 κλινών πληρώνει το ίδιο ποσό συνολικά. Αν όλα αυτά δεν είναι ασφυκτικός έλεγχος και σταγγαλισμός του μικροϊδιοκτήτη, τότε τι είναι; Ας μας συγχωρέσουν οι ξενοδόχοι αν ξεχάσαμε κανέναν κανόνα· έχουν πια γίνει τόσοι πολλοί που δεν ξέρουμε τι να πρωτοϋπολογίσουμε. Μάλλον όταν μιλούν για «ελεύθερη επιχειρηματικότητα», δεν το εννοούν για τον απλό λαό, αλλά για τις μεγάλες εισαγόμενες εταιρείες.
