Με τροπολογία προσθήκη στο πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που ψηφίζεται στη Βουλή, ενόψει της ενεργοποίησης του Μητρώου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΜΙΔΑ), ιδιοκτησίες με αυθαίρετες προσθήκες, αδήλωτους χώρους, αλλαγές χρήσης ή επιφάνειες, που δεν συμφωνούν με τα στοιχεία των αδειών, των συμβολαίων, του Κτηματολογίου και των φορολογικών δηλώσεων μπαίνουν σε ένα νέο περιβάλλον ελέγχου, με καθοριστικό εργαλείο τεχνικής και φορολογικής τεκμηρίωσης την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου. Παράλληλα προβλέπονται πρόστιμα για μη υποβολή δήλωσης στο ΜΙΔΑ.
♦ Η νέα διάταξη, που συνδέεται με την επικείμενη λειτουργία του ΜΙΔΑ, και εισάγει νέα πρόστιμα για μη υποβολή ή εσφαλμένη υποβολή δηλώσεων χρήσης ακινήτων βάζει στο επίκεντρο την πραγματική επιφάνεια των κτισμάτων, όπως αυτή αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, και προβλέπει, από το 2027 και μετά, ο ΕΝΦΙΑ να υπολογίζεται με βάση τα πραγματικά τετραγωνικά του ακινήτου.
♦ Ανοίγει άμεσα και επιτακτικά νέο ζήτημα για χιλιάδες ιδιοκτησίες, στις οποίες υπάρχουν αποκλίσεις τετραγωνικών μεταξύ των διαφορετικών βάσεων δεδομένων και εγγράφων, όπως είναι οι τίτλοι ιδιοκτησίας, οικοδομικές άδειες, κτηματολογικές εγγραφές και από την άλλη πλευρά η πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων αναμένεται να θέσει σε λειτουργία το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) τις επόμενες εβδομάδες. Με την έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ, πάνω από 7,1 εκατομμύρια ιδιοκτήτες (φυσικά και νομικά πρόσωπα) θα κληθούν να κάνουν είσοδο στη νέα ενοποιημένη βάση δεδομένων και σε τρεις ξεχωριστές προσυμπληρωμένες καρτέλες, να ελέγξουν, να διορθώσουν ή και να συμπληρώσουν τα στοιχεία, που εμφανίζονται από την Εφορία, το Κτηματολόγιο και άλλες πλατφόρμες που διασυνδέεται η ΑΑΔΕ.
Ο ΕΝΦΙΑ με βάση την πραγματική επιφάνεια
Με τη νέα ρύθμιση, εφόσον υπάρχει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, η πραγματική επιφάνεια θα μπορεί να λαμβάνεται υπόψη για τη δήλωση στοιχείων ακινήτων και για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.
Η αιτιολογική έκθεση αναφέρει χαρακτηριστικά: «Με την προτεινόμενη ρύθμιση τροποποιούνται οι παρ. 5 των άρθρων 2 και 8 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025, Α’ 130), σχετικά με τη δήλωση στοιχείων ακινήτων και τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.), για την αντιμετώπιση των περιπτώσεων, στις οποίες η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολόγιο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής».
Τι προβλέπει η διάταξη για τα πραγματικά τετραγωνικά
Στο κείμενο της νέας διάταξης ορίζεται ότι για τη συμπλήρωση της δήλωσης λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Ως βάση λαμβάνεται η οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνεται υπόψη ο τίτλος κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση.
Η κρίσιμη προσθήκη αφορά τα κτίσματα με Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου. Η νομοθετική ρύθμιση αναφέρει: «Ειδικά για τα κτίσματα, για τα οποία έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, αν η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, όπως αποδεικνύεται από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου».
Η ίδια λογική ενσωματώνεται και στον προσδιορισμό του φόρου. Δηλαδή, η πραγματική επιφάνεια δεν θα λαμβάνεται υπόψη μόνο για τη δήλωση στοιχείων ακινήτων, αλλά και για τον ίδιο τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.
Από πότε εφαρμόζεται η φορολογία ακινήτου με τα πραγματικά τετραγωνικά
Η ρύθμιση δεν αφορά αναδρομικά τον ΕΝΦΙΑ προηγούμενων ετών. Σύμφωνα με το άρθρο 3 της τροπολογίας, οι νέες προβλέψεις εφαρμόζονται για τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και τον ΕΝΦΙΑ του έτους 2027 και των επόμενων ετών.
Συγκεκριμένα, το κείμενο της νομοθετικής διάταξης ορίζει: «Οι παρ. 1 και 3 εφαρμόζονται για τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) έτους 2027 και εφεξής».
Αυτό σημαίνει ότι η πρακτική επίπτωση της ρύθμισης θα φανεί στον επόμενο κύκλο δηλώσεων και εκκαθάρισης ΕΝΦΙΑ, από το 2027 και μετά.
Τι γίνεται με τις παλιές δηλώσεις και τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ
Ιδιαίτερη σημασία έχει η πρόβλεψη που προστατεύει τις δηλώσεις και τις πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ, που έχουν ήδη υποβληθεί ή εκδοθεί έως την έναρξη ισχύος της νέας διάταξης.
Η τροπολογία προβλέπει ότι αυτές οι δηλώσεις δεν θεωρούνται ανακριβείς και δεν επιβάλλονται κυρώσεις, στο μέτρο που αφορούν κτίσμα του οποίου η πραγματική επιφάνεια, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ή στην άδεια οικοδομής.
Το σχετικό απόσπασμα αναφέρει: «Δηλώσεις στοιχείων ακινήτων που έχουν υποβληθεί και δηλώσεις και πράξεις προσδιορισμού ΕΝ.Φ.Ι.Α. που έχουν εκδοθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος, δεν θεωρούνται ανακριβείς και δεν επιβάλλονται κυρώσεις, κατά το μέρος που αφορούν κτίσμα του οποίου η πραγματική επιφάνεια, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου είναι μικρότερη από αυτήν που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής».
Αντίστοιχη προστασία προβλέπεται και για τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ.
Η διάταξη σημειώνει ότι: «Πιστοποιητικά ΕΝ.Φ.Ι.Α. που έχουν εκδοθεί ή εκδίδονται με βάση τις δηλώσεις του πρώτου εδαφίου, δεν θεωρούνται ανακριβή και δεν επιβάλλονται οι κυρώσεις της παρ. 5 του άρθρου 60 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας».
Η πρόβλεψη αυτή είναι κρίσιμη, καθώς περιορίζει τον κίνδυνο αναδρομικών κυρώσεων για περιπτώσεις, όπου η απόκλιση τετραγωνικών προκύπτει επειδή η πραγματική δομημένη επιφάνεια είναι μικρότερη από την καταγεγραμμένη.
Γιατί κρίθηκε αναγκαία η ρύθμιση από το υπουργείο Οικονομικών
Η αιτιολογική έκθεση εξηγεί ότι η ρύθμιση έρχεται για να αντιμετωπίσει μια πραγματική κατάσταση που συναντάται σε πολλές ιδιοκτησίες: τα τετραγωνικά που έχουν πράγματι δομηθεί είναι μικρότερα από αυτά που εμφανίζονται σε άλλα επίσημα στοιχεία.
Όπως αναφέρεται: «Οι αξιολογούμενες ρυθμίσεις κρίνονται αναγκαίες προκειμένου τα κτίσματα, για τα οποία σε πολλές περιπτώσεις, σύμφωνα με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, η πραγματική επιφάνεια που έχει δομηθεί είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, να αποτυπώνονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων στην πραγματική τους κατάσταση και ο φόρος να επιβάλλεται επί πραγματικής φορολογητέας ύλης».
Με απλά λόγια, ο νομοθέτης αναγνωρίζει ότι ο φόρος πρέπει να επιβάλλεται πάνω στην πραγματική φορολογητέα ύλη. Δηλαδή, στα πραγματικά τετραγωνικά του κτίσματος και όχι σε τετραγωνικά που εμφανίζονται μεγαλύτερα σε έγγραφα ή βάσεις δεδομένων.
Τι σημαίνει η νέα ρύθμιση για τους ιδιοκτήτες
Για τους ιδιοκτήτες, η ρύθμιση δημιουργεί ένα νέο πλαίσιο διόρθωσης και αποτύπωσης της πραγματικής εικόνας των ακινήτων τους, υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.
Οι ιδιοκτήτες που έχουν ακίνητα με αποκλίσεις τετραγωνικών θα πρέπει να εξετάσουν εάν η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη ή όχι από αυτή που εμφανίζεται στην κτηματολογική εγγραφή, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια.
Στην πράξη η νέα ρύθμιση είναι διπλής ανάγνωσης ως εξής:
♦ Για τους ιδιοκτήτες που έχουν μικρότερη πραγματική επιφάνεια από αυτή που εμφανίζεται σε Κτηματολόγιο, τίτλους ή άδειες, αποτελεί το μέσο για να αποδείξουν τα πραγματικά τετραγωνικά και να φορολογηθούν αναλόγως από το 2027.
♦ Για τις περιπτώσεις, όμως, όπου η πραγματική εικόνα αποκαλύπτει περισσότερα τετραγωνικά, αυθαίρετες επιφάνειες ή διαφορετική χρήση, αυτά θα πρέπει να διορθωθούν και εφόσον εμπίπτουν στις κατηγορίες αυθαιρέτων που είναι ανοιχτές να τακτοποιηθούν και τα ακίνητα αυτών των περιπτώσεων θα έχουν διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση.
Ο ρόλος των μηχανικών και της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου
Η νέα ρύθμιση αναδεικνύει ακόμη περισσότερο τον ρόλο των μηχανικών, καθώς η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου γίνεται το βασικό αποδεικτικό εργαλείο για την πραγματική επιφάνεια του κτίσματος.
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου δεν λειτουργεί απλώς ως τεχνικός φάκελος του ακινήτου, αλλά αποκτά πλέον φορολογική σημασία. Μέσω αυτής θα αποδεικνύεται αν η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από εκείνη που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ή στην οικοδομική άδεια.
Για τους μηχανικούς, αυτό σημαίνει αυξημένη ζήτηση για έλεγχο, αποτύπωση και τεχνική τεκμηρίωση των πραγματικών στοιχείων των ακινήτων. Παράλληλα, σημαίνει ότι η ακρίβεια των στοιχείων που καταχωρούνται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου αποκτά καθοριστική σημασία για τη φορολογική μεταχείριση του ακινήτου.
Η σύνδεση με το Κτηματολόγιο
Η ρύθμιση διατηρεί ως βασική αφετηρία την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Ωστόσο, εισάγει μια σημαντική εξαίρεση για τα κτίσματα με Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, όταν η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη.
Στο κείμενο της διάταξης αναφέρεται: «Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου, όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου».
Η αναφορά αυτή δείχνει ότι το Κτηματολόγιο παραμένει ο βασικός μηχανισμός τεκμηρίωσης της ακίνητης περιουσίας. Όμως, στις περιπτώσεις όπου η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου αποδεικνύει μικρότερη πραγματική επιφάνεια, αυτή η επιφάνεια θα μπορεί να υπερισχύει για τις ανάγκες της δήλωσης και του ΕΝΦΙΑ.
Οι αλλαγές ενόψει της ενεργοποίησης του ΜΙΔΑ
Η τροπολογία συνδέεται και με τη λειτουργία του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων. Το ΜΙΔΑ προορίζεται να συγκεντρώνει και να διασταυρώνει στοιχεία ιδιοκτησίας και χρήσης ακινήτων, με ιδιαίτερη σημασία για μισθώσεις, δωρεάν παραχωρήσεις, επιδόματα, ενισχύσεις και επιδοτήσεις.
Η νέα διάταξη προβλέπει ότι όταν απαιτείται δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του ΜΙΔΑ ως προς τη χρήση του ακινήτου, θα πρέπει προηγουμένως να έχει υποβληθεί η δήλωση στοιχείων ακινήτων.
Το σχετικό σημείο της τροπολογίας αναφέρει: «Ειδικά, στις περιπτώσεις που απαιτείται, πριν από τη λήξη της προθεσμίας των προηγούμενων εδαφίων, η υποβολή δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) του άρθρου 15Β του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58) ως προς τη χρήση ακινήτου, η δήλωση στοιχείων ακινήτων του παρόντος υποβάλλεται πριν από την υποβολή της δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για τη χρήση του ακινήτου».
Η αιτιολογική έκθεση εξηγεί τον λόγο: «Στις περιπτώσεις αυτές, απαιτείται να προηγηθεί η υποβολή της δήλωσης στοιχείων ακινήτων, προκειμένου να ενημερωθεί το Μ.Ι.Δ.Α. με τα στοιχεία του ακινήτου αυτού και ακολούθως, να καταστεί δυνατή η υποβολή της δήλωσης για τη χρήση του ακινήτου».
Προκύπτει λοιπόν ότι το ακίνητο πρέπει πρώτα να είναι σωστά δηλωμένο ως προς τα στοιχεία του και στη συνέχεια να δηλωθεί η χρήση του στο ΜΙΔΑ.
Νέα πρόστιμα για μισθώσεις και δωρεάν παραχωρήσεις
Η τροπολογία εισάγει νέα πρόστιμα για περιπτώσεις μη υποβολής ή εσφαλμένης υποβολής δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα στο ΜΙΔΑ, όταν πρόκειται για χρήση ακινήτου σε περίπτωση μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης.
Η διάταξη προβλέπει πρόστιμο 500 ευρώ εάν δεν υποβληθεί η σχετική δήλωση εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών.
Συγκεκριμένα, ορίζεται: «Αν δεν υποβληθεί δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α., σύμφωνα με το άρθρο 15Β, ως προς τη χρήση ακινήτου σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης αυτού: α) εντός τριών (3) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης ή της παραχώρησης ή β) εντός δύο (2) μηνών από την έναρξη της προθεσμίας για την υποβολή της Ενιαίας Αίτησης Ενίσχυσης […] επιβάλλεται στον υπόχρεο πρόστιμο πεντακοσίων (500) ευρώ».
Η προθεσμία των τριών μηνών αφορά την έναρξη μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης. Για τις περιπτώσεις που συνδέονται με την Ενιαία Αίτηση Ενίσχυσης, προβλέπεται ειδική προθεσμία δύο μηνών από την έναρξη της σχετικής περιόδου υποβολής.
Πρόστιμο 1.000 ευρώ για εσφαλμένη δήλωση που οδηγεί σε επιδόματα ή ενισχύσεις
Ακόμη αυστηρότερη είναι η πρόβλεψη για τον μισθωτή ή τον παραχωρησιούχο που υποβάλλει δήλωση με εσφαλμένα στοιχεία και η δήλωση αυτή χρησιμοποιείται για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων.
Η τροπολογία ορίζει: «Αν υποβληθεί δήλωση του πρώτου εδαφίου από τον μισθωτή ή τον παραχωρησιούχο με εσφαλμένα στοιχεία και χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, επιβάλλεται πρόστιμο χιλίων (1.000) ευρώ στο πρόσωπο αυτό».
Η διάταξη αυτή συνδέεται άμεσα με την ανάγκη διασταύρωσης στοιχείων για τη χορήγηση ενισχύσεων, (επιδοτήσεις και χρηματοδοτικά προγράμματα για στέγαση και αναβάθμιση ακινήτου) και επιχειρεί να περιορίσει περιπτώσεις ψευδών ή ανακριβών δηλώσεων χρήσης ακινήτων.
Πρόστιμο 100 ευρώ όταν η εσφαλμένη δήλωση δεν χρησιμοποιείται για ενισχύσεις
Η ρύθμιση προβλέπει και χαμηλότερο πρόστιμο 100 ευρώ για περιπτώσεις όπου η δήλωση χρήσης υποβάλλεται με εσφαλμένα στοιχεία από μισθωτή ή παραχωρησιούχο, αλλά δεν χρησιμοποιείται για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων.
Το σχετικό απόσπασμα αναφέρει: «Εάν η δήλωση χρήσης που υποβλήθηκε με εσφαλμένα στοιχεία από μισθωτή ή παραχωρησιούχο για το ακίνητο δεν χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, επιβάλλεται σε αυτόν πρόστιμο εκατό (100) ευρώ».
Έτσι, η τροπολογία διαφοροποιεί τις κυρώσεις ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης και κυρίως ανάλογα με το αν η εσφαλμένη δήλωση αξιοποιήθηκε για τη λήψη οικονομικών παροχών.
Γιατί μπαίνουν από το υπουργείο Οικομομικών τα πρόστιμα στο ΜΙΔΑ
Η αιτιολογική έκθεση συνδέει τα πρόστιμα με την ανάγκη συμμόρφωσης των φορολογουμένων και την ορθή λειτουργία των δηλώσεων χρήσης ακινήτων.
Όπως επισημαίνεται: «Η ρύθμιση κρίνεται αναγκαία προκειμένου να επιτευχθεί υψηλό επίπεδο συμμόρφωσης των φορολογούμενων στην τήρηση της υποχρέωσής τους για έγκαιρη υποβολή των δηλώσεων για την μίσθωση και την παραχώρηση χρήσης των ακινήτων τους, δεδομένου ότι η υποβολή τους αποτελεί προϋπόθεση για τη χορήγηση πλείστων επιδομάτων και ενισχύσεων και ιδίως για την καταβολή των αγροτικών ενισχύσεων».
Η ίδια αιτιολογική έκθεση αναφέρει ότι η ρύθμιση έχει και αποτρεπτικό χαρακτήρα: «Περαιτέρω, η ρύθμιση θα λειτουργεί αποτρεπτικά σε προσπάθειες καταστρατήγησης των διατάξεων βάσει των οποίων χορηγούνται τα εν λόγω επιδόματα και ενισχύσεις μέσω της υποβολής δηλώσεων από τους μισθωτές με αναληθή στοιχεία».
Με τον τρόπο αυτό, το ΜΙΔΑ συνδέεται όχι μόνο με την καταγραφή των ακινήτων, αλλά και με τη διασταύρωση χρήσεων που επηρεάζουν κρατικές ενισχύσεις, επιδόματα και επιδοτήσεις.
Ποιους αφορά η νέα ρύθμιση
Η τροπολογία αφορά φυσικά πρόσωπα, νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες που είναι ιδιοκτήτες κτισμάτων των οποίων η πραγματική επιφάνεια, όπως προκύπτει από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, είναι μικρότερη από την επιφάνεια που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια.
Η αιτιολογική έκθεση αναφέρει: «Αφορά φυσικά και νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες που είναι ιδιοκτήτες κτισμάτων, η πραγματική επιφάνεια των οποίων, όπως προκύπτει από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, είναι μικρότερη της αναγραφόμενης στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής».
Παράλληλα, αφορά και όσους εμπλέκονται στη δήλωση χρήσης ακινήτων στο ΜΙΔΑ: «Επίσης, αφορά σε ιδιοκτήτες, μισθωτές και παραχωρησιούχους, οι οποίοι είναι υπόχρεοι υποβολής δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α. του άρθρου 15Β του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας ως προς τη χρήση ακινήτου».
Επομένως, το πεδίο εφαρμογής είναι ευρύ και δεν περιορίζεται μόνο στους ιδιοκτήτες. Αγγίζει και τους μισθωτές ή παραχωρησιούχους που δηλώνουν χρήση ακινήτου, ιδίως όταν αυτή η χρήση συνδέεται με ενισχύσεις ή επιδοτήσεις.
Τι σημαίνει η νομοθετική αλλαγή για τον ΕΝΦΙΑ
Η ουσία της αλλαγής για τον ΕΝΦΙΑ είναι ότι από το 2027 ο φόρος θα μπορεί να υπολογίζεται με βάση τη μικρότερη πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, εφόσον αυτή αποδεικνύεται με Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.
Αυτό οδηγεί σε μια πιο δίκαιη φορολογική αποτύπωση, καθώς ο φόρος θα επιβάλλεται επί της πραγματικής φορολογητέας ύλης. Για ιδιοκτήτες που μέχρι σήμερα εμφανίζονταν να έχουν περισσότερα τετραγωνικά από τα πραγματικά, η αλλαγή μπορεί να σημαίνει μείωση της βάσης υπολογισμού του φόρου.
Ωστόσο, η ρύθμιση δεν καλύπτει αυθαίρετα ή αδήλωτα επιπλέον τετραγωνικά. Αντίθετα, σε περίπτωση που η πραγματική επιφάνεια υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ή στην άδεια οικοδομής, εξακολουθεί να λαμβάνεται υπόψη η πραγματική μεγαλύτερη επιφάνεια.
Η διάταξη το αναφέρει ρητά: «Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου».
Άρα η ρύθμιση λειτουργεί και προς τις δύο κατευθύνσεις: διορθώνει υπερβολικές επιφάνειες όταν η πραγματικότητα είναι μικρότερη, αλλά επιβεβαιώνει ότι όταν η πραγματικότητα είναι μεγαλύτερη ή η χρήση έχει αλλάξει, τότε λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγξουν αν τα τετραγωνικά του ακινήτου τους συμφωνούν σε όλες τις κρίσιμες πηγές: Κτηματολόγιο, τίτλοι, οικοδομική άδεια, Ε9 και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.
Σε περιπτώσεις αποκλίσεων, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου αποκτά καθοριστικό ρόλο. Αν αποδεικνύει μικρότερη πραγματική επιφάνεια, μπορεί να αποτελέσει τη βάση για τη φορολογική αποτύπωση από το 2027 και μετά.
Παράλληλα, όσοι εκμισθώνουν ή παραχωρούν δωρεάν ακίνητα θα πρέπει να παρακολουθούν τις προθεσμίες ενημέρωσης του ΜΙΔΑ, καθώς η μη υποβολή δήλωσης ή η υποβολή ανακριβών στοιχείων μπορεί να επιφέρει πρόστιμα.
Τι αλλάζει για τους μηχανικούς
Για τους μηχανικούς, η ρύθμιση ενισχύει τη σημασία της τεχνικής τεκμηρίωσης της πραγματικής κατάστασης των ακινήτων. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου γίνεται πλέον εργαλείο με άμεσες συνέπειες στη φορολογία περιουσίας.
Η ορθή αποτύπωση επιφανειών, χρήσεων και τεχνικών στοιχείων αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα, καθώς από αυτήν μπορεί να εξαρτηθεί ο τρόπος υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Ταυτόχρονα, η ανάγκη ελέγχου αποκλίσεων αναμένεται να αυξήσει τη ζήτηση για τεχνικές υπηρεσίες, ιδιαίτερα σε ακίνητα με παλαιούς τίτλους, παλαιές άδειες ή ασυμφωνίες με το Κτηματολόγιο.
Η νέα πραγματικότητα για Κτηματολόγιο, ΜΙΔΑ και φορολογική διοίκηση
Η τροπολογία δείχνει την κατεύθυνση στην οποία κινείται η διοίκηση: διασταύρωση βάσεων δεδομένων, σύνδεση ιδιοκτησίας και χρήσης, έλεγχος επιφανειών και φορολόγηση με βάση τα πραγματικά στοιχεία.
Το Κτηματολόγιο, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, το Ε9, το ΜΙΔΑ και ο ΕΝΦΙΑ μπαίνουν πλέον σε ένα ενιαίο πλαίσιο αλληλοσύνδεσης. Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου γίνεται ο κρίσιμος παράγοντας, ενώ οι δηλώσεις χρήσης αποκτούν αυξημένη σημασία για τη χορήγηση επιδομάτων και ενισχύσεων.
Η νέα νομοθετική ρύθμιση, που ψηφίζεται στη Βουλή
Στην αιτιολογική έκθεση, η νέα νομοθετική ρύθμιση που ψηφίζεται στη Βουλή παρουσιάζεται ως εξής:
«Με την προτεινόμενη ρύθμιση τροποποιούνται οι παρ. 5 των άρθρων 2 και 8 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025, Α’ 130), σχετικά με τη δήλωση στοιχείων ακινήτων και τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.), για την αντιμετώπιση των περιπτώσεων, στις οποίες η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολόγιο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής.
Συγκεκριμένα, προβλέπεται ότι για τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. έτους 2027 και εφεξής, όταν η πραγματική επιφάνεια των κτισμάτων, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος.
Με την προτεινόμενη διάταξη τροποποιείται, επιπλέον, η παρ. 8 του άρθρου 2 του Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, ως προς την προθεσμία υποβολής δήλωσης στοιχείων ακινήτων, στις περιπτώσεις που απαιτείται υποβολή δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) του άρθρου 15Β του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58) ως προς τη χρήση του ακινήτου. Στις περιπτώσεις αυτές, απαιτείται να προηγηθεί η υποβολή της δήλωσης στοιχείων ακινήτων, προκειμένου να ενημερωθεί το Μ.Ι.Δ.Α. με τα στοιχεία του ακινήτου αυτού και ακολούθως, να καταστεί δυνατή η υποβολή της δήλωσης για τη χρήση του ακινήτου.
Επιπλέον, προστίθεται παρ. 6Α στο άρθρο 53 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας για την επιβολή προστίμων λόγω παράλειψης υποβολής δήλωσης για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α. σε περίπτωση μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης ακινήτου ή την υποβολή δήλωσης από το μισθωτή με αναληθή στοιχεία. Ειδικότερα, με την προτεινόμενη ρύθμιση προβλέπεται ότι σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης ακινήτου, επιβάλλεται πρόστιμο πεντακοσίων (500) ευρώ εάν δεν υποβληθεί δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α. ως προς τη χρήση αυτού εντός τριών (3) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης ή της παραχώρησης ή εντός δύο (2) μηνών από την έναρξη της προθεσμίας για την υποβολή της Ενιαίας Αίτησης Ενίσχυσης.
Επίσης, προβλέπεται ότι εάν υποβληθεί η δήλωση χρήσης του ακινήτου από τον μισθωτή ή τον παραχωρησιούχο με εσφαλμένα στοιχεία και χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, επιβάλλεται πρόστιμο χιλίων (1.000) ευρώ, ενώ εάν η δήλωση χρήσης που υποβλήθηκε για το ακίνητο δεν χρησιμοποιηθεί από τον μισθωτή ή παραχωρησιούχο του ακινήτου για τη χορήγηση επιδομάτων ή ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, το πρόστιμο περιορίζεται στο ποσό των εκατό (100) ευρώ».
