Ενώ η ζήτηση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις υποχωρεί, οι τιμές και τα έσοδα αυξάνονται, δείχνει νέα έρευνα της AirDNA. Τι σημαίνει αυτό για την αγορά των ενοικίων.
Αφροδίτη Τζιαντζή
Ένα παράδοξο φαινόμενο παρατηρείται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα και στην Ευρώπη: ενώ ο αριθμός των διανυκτερεύσεων μειώνεται, oι τιμές και τα έσοδα αυξάνονται.
Πρόκειται για μια τάση που φαινομενικά πάει κόντρα στο «αόρατο χέρι» της αγοράς, σύμφωνα με το οποίο η μείωση της ζήτησης συμπιέζει τις τιμές. Η αντοχή της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης κρατά στα ύψη και τα μακροχρόνια μισθώματα, ιδίως στα μικρά διαμερίσματα. Όσο το πρόβλημα των υπέρογκων ενοικίων διογκώνεται, ο ισπανικός «πυρετός» των κινητοποιήσεων για τη στέγαση μεταδίδεται και στην Αθήνα, προς το παρόν με συμβολικές δράσεις. Το αν θα ζήσουμε και στην Ελλάδα κοινωνικές εκρήξεις με αιχμή τη νεολαία, όπως συμβαίνει ήδη σε χώρες της Δυτικής Ευρώπης, παραμένει ανοιχτό ερώτημα.
Αύξηση 16,6% στα έσοδα ανά διαθέσιμη διανυκτέρευση
Σύμφωνα με τη νέα έκθεση της εταιρείας ανάλυσης δεδομένων AirDNA για τον Σεπτέμβριο (European Review September 2026), τα διαθέσιμα καταλύματα στην Ελλάδα ήταν μειωμένα κατά 3% σε σύγκριση με πέρυσι και οι διανυκτερεύσεις κατά 2,7%.
Την ίδια στιγμή, η μέση ημερήσια τιμή (Average Daily Rate – ADR), δηλαδή η μέση τιμή ανά νοικιασμένη διανυκτέρευση, αυξήθηκε κατά 13,9%. Έτσι, η μέση τιμή διανυκτέρευσης για τα καταλύματα που νοικιάστηκαν τον Σεπτέμβριο προσέγγισε τα 165 ευρώ (164,70 ευρώ).
Ένας άλλος δείκτης, που μετρά τα μέσα ημερήσια έσοδα ανά διαθέσιμο κατάλυμα, είτε νοικιασμένο είτε κενό, είναι το RevPAR (Revenue per Available Rental Night). Ο δείκτης αυτός θεωρείται πιο αντιπροσωπευτικός, καθώς αποτυπώνει την πραγματική απόδοση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, λαμβάνοντας υπόψη και τη ζήτηση. Στην Ελλάδα το RevPAR αυξήθηκε κατά 16,6% και ανήλθε σε 99 ευρώ τη βραδιά (τα έσοδα διαιρούνται με το σύνολο των διαθέσιμων διανυκτερεύσεων).
Ενώ οι διανυκτερεύσεις μειώθηκαν, η πληρότητα ενισχύθηκε κατά 1,4 ποσοστιαίες μονάδες και ανήλθε στο 60,2%.Όπως είδαμε, αυτό δεν σημαίνει αύξηση της ζήτησης, αλλά συνδέεται με τη μείωση του αριθμού των διαθέσιμων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Σύγκριση με την Ευρώπη
Συγκρίνοντας τα στοιχεία με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, βλέπουμε ότι τον φετινό Σεπτέμβριο οι τιμές στην Ελλάδα αυξήθηκαν ταχύτερα (13,9% έναντι 8,9%). Σε αυτό φαίνεται να συμβάλλει και η κλιματική αλλαγή, καθώς η άνοδος της μέσης θερμοκρασίας ευνοεί τις φθινοπωρινές βραχυχρόνιες μισθώσεις. Όλο και περισσότεροι ξένοι επισκέπτες επιλέγουν τη λεγόμενη «shoulder season», την ενδιάμεση περίοδο ανάμεσα στην υψηλή και τη χαμηλή περίοδο, για να αποφύγουν τους καύσωνες και τον συνωστισμό. Έτσι, η τουριστική κίνηση παρατείνεται τουλάχιστον ως τα τέλη Σεπτεμβρίου, συντηρώντας και τις υψηλές τιμές στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, τα διαθέσιμα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν μόλις κατά 0,4%, η μικρότερη αύξηση για μήνα Σεπτέμβριο από το 2021. Συνολικά, η AirDNA καταγράφει 4,04 εκατομμύρια καταλύματα στις 42 ευρωπαϊκές χώρες που παρακολουθεί, διαθέσιμα στις πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και Vrbo (πρώην HomeAway).
Τον Σεπτέμβριο καταγράφηκαν συνολικά 46,4 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, αριθμός μειωμένος κατά 1,2% σε ετήσια βάση. Το ίδιο διάστημα, όμως, η μέση ημερήσια τιμή για τα καταλύματα που νοικιάστηκαν αυξήθηκε κατά 8,9%, στα 141 ευρώ κατά μέσο όρο. Πρόκειται δηλαδή για το ίδιο φαινόμενο: η ζήτηση μειώνεται, αλλά τα έσοδα αυξάνονται. Η μέση πληρότητα έμεινε πρακτικά αμετάβλητη στο 55,4% (+0,1 μονάδα), ενώ το RevPAR αυξήθηκε κατά 9,1% και ανήλθε στα 78,1 ευρώ.
Μείωση της ζήτησης
Η ζήτηση στην Ευρώπη υποχώρησε κυρίως επειδή οι διανυκτερεύσεις στην Ισπανία μειώθηκαν κατά 8,1%, δηλαδή κατά περίπου 431.500. Η Ισπανία αντιπροσώπευσε το 77% της συνολικής καθαρής μείωσης της ζήτησης στην Ευρώπη, καθώς η προσφορά καταλυμάτων εκεί περιορίζεται λόγω των αυστηρότερων κανόνων αδειοδότησης. Αντίθετα, στην Ιταλία οι διανυκτερεύσεις αυξήθηκαν κατά 3,5%, ενώ θετικές επιδόσεις είχαν και η Αλβανία, η Πολωνία και το Ηνωμένο Βασίλειο.
Ακριβές βραχυχρόνιες μισθώσεις, ακριβότερα ενοίκια
Η εξέλιξη στις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Αθήνα έχει αντίκτυπο και στην αγορά των ενοικίων. Για παράδειγμα, οι εκμισθωτές, που όλο και συχνότερα είναι εταιρείες διαχείρισης με πολλά ακίνητα και όχι μικροϊδιοκτήτες, ανεβάζουν τις τιμές για να αντισταθμίσουν τη μείωση της ζήτησης. Προς το παρόν η συνταγή πετυχαίνει, καθώς καταφέρνουν να αντλούν περισσότερα έσοδα από λιγότερα διαμερίσματα και λιγότερες διανυκτερεύσεις. Ένας κακεντρεχής θα ονόμαζε τη μέθοδο αυτή «βγάζω από τη μύγα ξίγκι», κάτι που φαίνεται και στις αγγελίες μακροχρόνιας μίσθωσης. Λιλιπούτειοι χώροι, διαμορφωμένοι για Airbnb, διαφημίζονται ως φοιτητικά διαμερίσματα σε υπέρογκες τιμές, που φτάνουν και ξεπερνούν τα 15 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο (π.χ. 500 ευρώ για 30 τ.μ).
Μια ανερχόμενη και επικερδής δραστηριότητα είναι η ανέγερση ή η μετατροπή ολόκληρων οικιστικών συγκροτημάτων σε ιδιωτικές φοιτητικές εστίες. Στην πραγματικότητα πρόκειται για δωμάτια που νοικιάζονται πολύ ακριβότερα από ένα απλό διαμέρισμα, με το δέλεαρ του «all inclusive». Σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας Geoaxis, τα μισθώματα στις ιδιωτικές φοιτητικές εστίες είναι κατά μέσο όρο 40% υψηλότερα από εκείνα των τυπικών διαμερισμάτων, ενώ ο μισθωμένες επιφάνειες είναι 30% μικρότερες.
