Γράφει η Ναταλία Κ. Νεραντζάκη,*
Οι μισθώσεις ακινήτων αποτελούν έναν από τους σημαντικότερους τομείς της καθημερινής οικονομικής και κοινωνικής ζωής, καθώς συνδέουν δύο πλευρές με αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις: τον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή.
Ωστόσο, ζητήματα όπως οι καθυστερήσεις πληρωμών, οι φθορές στα ακίνητα και οι διαφωνίες κατά τη λήξη της μίσθωσης εξακολουθούν να προκαλούν εντάσεις και δικαστικές αντιπαραθέσεις. Οι πρόσφατες θεσμικές παρεμβάσεις επιχειρούν να αντιμετωπίσουν αυτά τα προβλήματα δημιουργώντας ένα πιο ασφαλές και αποτελεσματικό πλαίσιο για την αγορά κατοικίας.
Ένα από τα συχνότερα ζητήματα αφορά το δικαίωμα πρόσβασης του ιδιοκτήτη στο μίσθιο. Παρότι ο εκμισθωτής παραμένει κύριος του ακινήτου, δεν μπορεί να εισέρχεται ελεύθερα στον χώρο που έχει παραχωρηθεί προς χρήση στον μισθωτή. Η είσοδος επιτρέπεται μόνο εφόσον προβλέπεται από τη σύμβαση μίσθωσης και υπάρχει προηγούμενη ενημέρωση και συναίνεση του ενοικιαστή. Η αυθαίρετη πρόσβαση μπορεί να δημιουργήσει σοβαρές νομικές συνέπειες, γεγονός που καθιστά αναγκαία τη σαφή πρόβλεψη σχετικών όρων στο μισθωτήριο.
Εξίσου συχνό πρόβλημα αποτελεί η μη καταβολή μισθωμάτων ή κοινοχρήστων. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης διαθέτει συγκεκριμένα έννομα μέσα προστασίας τα οποία στοχεύουν στο να μπορεί να διεκδικήσει δικαστικά τα οφειλόμενα ποσά και παράλληλα να κινήσει διαδικασίες για την απόδοση του μισθίου. Η απλή προφορική διαμαρτυρία δεν αρκεί για τη διασφάλιση των συμφερόντων του εκμισθωτή. Αντίθετα, η επίδοση εξώδικης δήλωσης και η ενεργοποίηση των προβλεπόμενων νομικών διαδικασιών αποτελούν τα κατάλληλα εργαλεία για την αντιμετώπιση της αθέτησης των συμβατικών υποχρεώσεων.
Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει και η κατάσταση του ακινήτου κατά την αποχώρηση του ενοικιαστή. Ο μισθωτής οφείλει να επιστρέψει το ακίνητο στην κατάσταση που το παρέλαβε, με εξαίρεση τις φυσιολογικές φθορές που προκαλεί η συνήθης χρήση. Όταν διαπιστώνονται ζημιές που οφείλονται σε αμέλεια ή κακή χρήση, ο ιδιοκτήτης δικαιούται να ζητήσει αποζημίωση για την αποκατάστασή τους. Για τον λόγο αυτό, η καταγραφή της κατάστασης του ακινήτου κατά την παράδοση, με φωτογραφίες ή πρωτόκολλο παράδοσης – παραλαβής αποτελεί πολύτιμο αποδεικτικό στοιχείο.
Προβλήματα εμφανίζονται συχνά και μετά τη λήξη της μίσθωσης, όταν ο ενοικιαστής εξακολουθεί να παραμένει στο ακίνητο χωρίς τη συναίνεση του ιδιοκτήτη. Σε αυτή την περίπτωση, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την αποβολή του μέσω των προβλεπόμενων διαδικασιών, ενώ παράλληλα δικαιούται αποζημίωση χρήσης για όσο διάστημα το ακίνητο εξακολουθεί να κατέχεται παράνομα. Η αξίωση αυτή είναι ανεξάρτητη από τα συμβατικά μισθώματα και αποσκοπεί στην αποκατάσταση της ζημίας που υφίσταται ο ιδιοκτήτης.
Περαιτέρω, συχνές παρερμηνείες καταγράφονται και γύρω από τον θεσμό της εγγύησης. Η εγγύηση μπορεί να συμψηφιστεί με ανεξόφλητα ενοίκια ή με αποδεδειγμένες ζημιές στο ακίνητο, μετά τη λήξη της μίσθωσης, δεν καλύπτει όμως αυτομάτως κάθε οικονομική απαίτηση του ιδιοκτήτη. Ειδικά η αποζημίωση χρήσης λόγω παράνομης παραμονής του μισθωτή μετά τη λήξη της μίσθωσης αποτελεί ξεχωριστή αξίωση που δεν υποκαθίσταται από την εγγύηση.
Σημαντικές αλλαγές δρομολογούνται πλέον και στο πεδίο των εξώσεων. Με το νέο νομικό σύστημα, προβλέπεται η έκδοση διαταγών πληρωμής και διαταγών απόδοσης μισθίου μέσω ειδικών καταλόγων δικηγόρων που θα λειτουργούν σε κάθε Πρωτοδικείο. Η διαδικασία θα ολοκληρώνεται εντός είκοσι (20) ημερών από την ανάθεση της υπόθεσης, επιταχύνοντας σημαντικά την αντιμετώπιση περιπτώσεων οφειλών ή παράνομης παραμονής ενοικιαστών. Η μεταρρύθμιση στοχεύει στη μείωση της γραφειοκρατίας και στην ταχύτερη απονομή δικαιοσύνης.
Παράλληλα, εντός του 2026 αναμένεται να τεθεί σε πλήρη λειτουργία το Μητρώο Φερεγγυότητας Ενοικιαστών. Η νέα ψηφιακή πλατφόρμα θα αξιοποιεί στοιχεία από το myPROPERTY και τις βάσεις δεδομένων της ΑΑΔΕ, προκειμένου να δημιουργεί έναν δείκτη αξιοπιστίας των υποψήφιων μισθωτών. Χωρίς να αποκαλύπτονται ευαίσθητα προσωπικά δεδομένα, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να έχουν μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα για τη συνέπεια των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών.
Οι αλλαγές αυτές, σε συνδυασμό με το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, διαμορφώνουν ένα νέο περιβάλλον στην αγορά μισθώσεων. Η ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου, η ψηφιοποίηση των διαδικασιών και η ταχύτερη επίλυση των διαφορών αναμένεται να συμβάλουν στη δημιουργία μιας πιο διαφανούς και αξιόπιστης αγοράς προς όφελος τόσο των ιδιοκτητών όσο και των ενοικιαστών.
*Δικηγόρος
Μεταπτυχιακές Σπουδές, Φορολογικό Δίκαιο, ΕΚΠΑ
Ρήγα Φεραίου 3, Αμαλιάδα
